Аренда части здания, помещения. Актуальные вопросы индивидуализации, кадастрового учета и регистрации прав.

На сегодняшний день для многих владельцев недвижимого имущества является актуальной ситуация, когда в аренду сдается не вся вещь в целом (задние, помещение), а ее часть. Однако, возможность сдачи в долгосрочную аренду части вещи - здания, помещения и механизм индивидуализации с точки зрения государственного кадастрового учета (ГКН) и регистрации прав имеет ряд своих особенностей. 

Согласно ст.  131 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

Согласно п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). 

В соответствии с ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) государственному кадастровому учету подлежат земельные участки, здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства. При этом части здания (помещения) не являются объектами недвижимости, подлежащими отдельному учету в государственном кадастре недвижимости (далее - ГКН). 

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Таким образом, имущество передаваемое в аренду, должно быть индивидуализировано. 

В соответствии с позицией Пленума ВАС, сформулированной в Постановлении от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", положение ГК РФ не ограничивает право сторон заключить договор аренды, по которому в пользование арендатору предоставляется не вся вещь в целом, а только ее отдельная часть. Если права на указанные недвижимые вещи (земельные участки, здания, сооружения, помещения) ранее были зарегистрированы за арендодателем, на государственную регистрацию договора аренды может быть представлен подписанный сторонами документ, содержащий графическое и/или текстуальное описание той части недвижимой вещи, пользование которой будет осуществляться арендатором (в том числе с учетом данных, содержащихся в кадастровом паспорте соответствующей недвижимой вещи). Если из этого описания следует, что предмет договора аренды согласован сторонами, то отказ в регистрации договора аренды по причине непредставления кадастрового паспорта на объект аренды может быть признан судом незаконным. 

Позиция ВАС, в части возможности предоставления на государственную регистрацию договора аренды подписанный документ, содержащий графическое или текстуальное описание части вещи, на которое будет распространяется обременение, без внесения соответствующих сведений в ГКН, на сегодняшний день является не актуальной, поскольку, применявшиеся ранее формы кадастровых паспортов не позволяли в полном объеме отразить сведения о частях здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, на которые распространяются ограничения (обременения) права. При этом действовавший до 1 января 2013 г. переходный Порядок государственного кадастрового учета, утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 14.10.2011 N 577, не предусматривал возможности учета части объекта недвижимости. 

На основании п. 9 ч. 2 ст. 7, ч. 2 ст. 16, п. 3 ч. 1 ст. 22 Закона о кадастре государственный кадастровый учет части объекта недвижимости осуществляется в связи с внесением в государственный кадастр недвижимости сведений об ограничениях (обременениях) вещных прав на объект недвижимости на основании заявления о кадастровом учете и для государственного кадастрового учета части здания, сооружения, помещения - технического плана такого здания, сооружения, помещения. 

Согласно п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости. 

Учет изменений объекта недвижимости, в том числе учет части объекта недвижимости, осуществляется в соответствии с Порядком ведения государственного кадастра недвижимости (далее - Порядок ведения ГКН), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 04.02.2010 N 42 (пп. 3 п. 4 Порядка ведения ГКН). 

Государственный кадастровый учет изменений в сведениях ГКН в связи с образованием части здания, помещения осуществляется на основании, в том числе, заявления о государственном кадастровом учете изменений, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 30.09.2011 N 529 "Об утверждении форм заявлений о государственном кадастровом учете недвижимого имущества", и технического плана здания, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части здания, оформленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана здания, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 01.09.2010 N 403 (далее - Требования к подготовке технического плана здания), или технического плана помещения, подготовленного в результате выполнения кадастровых работ в связи с образованием части помещения, оформленного в соответствии с Требованиями к подготовке технического плана помещения, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 29.11.2010 N 583 (далее - Требования к подготовке технического плана помещения). 

Учитывая положения ч. 3 ст. 1 Закона о кадастре, а также требования приказа Минюста России от 18.02.2008 N 32 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка" (далее - Приказ об утверждении форм кадастровых паспортов), части недвижимого имущества - помещения в зданиях, обособленные части этих помещений, которые могут быть объектом аренды, если они являются индивидуально-определенными вещами. 

При проведении учета зданий, помещений в них, сооружений описываются реально существующие объекты недвижимости, объективными границами которых являются конструктивные элементы зданий, помещений и сооружений (стены, перегородки, потолки и т.п.). 

В соответствии с позицией ФГБУ "ФКП Росреестра" изложенной в письме от 7 мая 2013 г. N 08-0421-ВБ и позицией Росреестра, изложенной в письме от 09.07.2012 N 14-3117/12, в случае, если сдаваемую в аренду неизолированную часть помещения возможно идентифицировать в качестве объекта недвижимости (помещения как части объема здания или сооружения, имеющей определенное назначение и ограниченной строительными конструкциями; п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений"), то есть индивидуально-определенной вещи, предназначенной для самостоятельного использования в определенных целях, орган кадастрового учета принимает решение о постановке на государственный кадастровый учет такого объекта недвижимости. 

В случае, если часть объекта недвижимости не ограничена строительными конструкциями, в соответствии с п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", и идентификация в качестве индивидуально-определенной вещи не представляется возможным, регистрация права аренды на такой объект недвижимости не проводится (принимается решение об отказе в силу п. 3 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"), а, соответственно, постановка на государственный кадастровый учет нецелесообразна в силу п. 10 ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре, согласно которому сведения о части объекта недвижимости вносятся в ГКН только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) прав. 

Согласно Приказу об утверждении форм кадастровых паспортов в графах 1.9 "Примечание" кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, 1.10 "Примечание" кадастрового паспорта помещения указывается иная информация, необходимая для целей государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества. Такая информация не является кадастровыми сведениями в соответствии со ст. 7 Закона о кадастре и может быть использована с целью государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества. 

Утвержденные приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 (зарегистрирован в Минюсте России 09.04.2013 N 28057) и подлежащие применению в настоящее время формы кадастрового паспорта здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, кадастрового паспорта земельного участка, кадастрового паспорта помещения предусматривают возможность отражения в них сведений о частях объектов недвижимости, на которые распространяются ограничения (обременения) права. 

Учитывая вышеизложенное, вовлечение в гражданский оборот недвижимых вещей, в том числе их части (частей) предусматривает обязательную их индивидуализацию, то есть проведения государственного кадастрового учета.

Автор: Соклаков Сергей Александрович

Руководитель Группы компаний " Geo-Lex".




Возврат к списку

8 (800) 500 44 46

info@geo-lex.ru