Машино-места как объект недвижимости. Проблема кадастрового учета и государственной регистрации прав.

ПРАВОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Вопросы правового исследования:
1.Определение понятия «машино-место» и его квалификация как объекта недвижимого имущества.
2.Возможность кадастрового учета машино-места, кадастрового учета изменений и государственной регистрации.
3. Правовые последствия нарушения законодательства в части кадастрового учета и государственной регистрации права на машино-место.
Метод исследования: теоретический метод, основанный на изучении, анализе и сравнении действующего законодательства и судебной практики.

ИССЛЕДОВАТЕЛЬСКАЯ ЧАСТЬ

В действующем законодательстве отсутствует определение "машино-место", в связи с чем, имеется определенная сложность в постановке на кадастровый учет указанных объектов и последующей государственной регистрации. Понятие "машино-место" содержалось в п. 2 Временного положения о городских парковках в городе Москве, в соответствии с которым машино-место - это часть земельного участка, предназначенная для размещения одного легкового автомобиля без прицепа в пределах отведенного участка для размещения парковки. В другом Постановлении Правительства Москвы N 99-П, машино-место определялось как часть стоянки, ограниченная конструкционными элементами или линиями разметки и предназначенная для размещения одного автотранспортного средства. 

Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. 

В силу положений СНиП 21-02-99 "Стоянки автомобилей" в подземных автостоянках, как правило, не допускается разделение машино-мест перегородками на отдельные боксы. 
Согласно п. 3 ст. 1 Федерального закона N 221-ФЗ “О государственном кадастре недвижимости” (далее:- “Закон о кадастре”), объект недвижимости должен иметь характеристики, позволяющие определить недвижимое имущество в качестве индивидуально определенной вещи (уникальные характеристики объекта недвижимости). В связи с чем имеется реальная проблема определения термина “машино-место” и отнесения его к объекту недвижимости, так как на практике машино-место в большинстве случаев определяется только путем нанесения разметки на поверхности пола паркинга. 

До введение в действие Закона о кадастре, а также в переходный период до 01.01.2013 г., (ст. 43 Закона о кадастре), определение количественных и качественных характеристик объектов капитального строительства, а также отнесение объектов к объектам недвижимого имущества осуществлялся организациями (органами) по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации при проведении ими технической инвентаризации и государственного технического учета объектов капитального строительства в соответствии с Положением об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 N 921, подведомственные органу кадастрового учета государственные бюджетные учреждения в порядке осуществления государственного учета в переходный период. 

Согласно ч. 7 ст. 27 Закона о кадастре, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.  

В соответствии с ч. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ, помещение должно быть изолировано и обособлено от других помещений в здании или сооружении. Таким образом, в случае, если машино-место удовлетворяет требованиям об индивидуализации указанным в законе, оно может быть учтено в качестве отдельного помещения в здании либо сооружении. В таком случае, государственная регистрация прав на машино-место как помещение осуществляется на основании документов, указанных в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", включая кадастровый паспорт такого помещения. В случае, если машино-место не отвечает требованиям, предъявляемым к помещениям, и не обладает характеристиками, позволяющими отнести его к недвижимому имуществу, государственной регистрации подлежит доля в праве собственности, соответствующая данному машино-месту (Письмо Минэкономразвития РФ от 09.06.2011 N Д23-2475. 

Согласно ст. 45 Закона о кадастре, государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 настоящего Федерального закона особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с настоящим Федеральным законом (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - объекты недвижимости с условными номерами), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости. 

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.2011 N А05-9845/2010 установлено, что «нанесение краской на покрытие пола линии разметки не свидетельствует о том, что машино-место является индивидуально-определенной вещью». Исходя из вышесказанного, постановка на кадастровый учет машино-места как отдельного изолированного объекта, кадастровый учет изменений с последующей государственной регистрации права противоречит действующему законодательству. Данной юридической коллизией не редко успешно пользуются государственные регистраторы, отказывая в государственной регистрации права на машино-места, по мотиву не соответствия последних признакам индивидуально-определенной вещи. Отказ государственного регистратора возможно оспорить в порядке, предусмотренном ГПК и АПК РФ, что, порой достаточно невыгодно собственникам указанных объектов недвижимости. 

03.07.2016 г. был принят Федеральный закон Федеральный закон от 03.07.2016 N 315-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Согласно указанному закону, с 1.01.2017 г. машино-место признается самостоятельным объектом недвижимости, если является частью здания или сооружения и имеет границы, описанные на основании законодательства о кадастровом учете. Машино-место может быть с ограждением или без него. В случае, если на 1 января 2017 года права на объект, который отвечает признакам машино-места, будут уже зарегистрированы, переоформлять их не потребуется. При наличии регистрации общей долевой собственности на помещение, здание, сооружение, предназначенные для стоянки, каждый сособственник сможет выделить свою долю и оформить право собственности на машино-место.

Данный нормативный акт разрешил давно имеющийся спор между судебными инстанциями, Минэкономразвития и собственниками машино-мест. Однако, как он будет применятся и не создаст ли еще большей правовой неопределенности будет известно только формирования практики его применения. 

Автор: Соклаков Сергей Александрович.

Руководитель Группы компаний  "Geo-Lex".


Возврат к списку

8 (800) 500 44 46

info@geo-lex.ru